养花网网友提问：
你认为青岛西海岸，未来的房价走势是什么样的？
优质回答：
对于青岛西海岸的房价，我的判断是，短期看政策，长期看利好。也就是说，短期内（3-5年），应该是持平或者微跌、微涨，不会大幅波动。长期来看，应该有翻倍甚至2-3倍级别的上涨。
先说说历史。我2013年开始就在西海岸看房，当时的情况是隧道北边团岛附近金茂湾卖两万多一平米，隧道南边富源公馆卖七千左右一平米。乘坐隧道5、6路车，两者只差1站路，隧道7、8路多了个武船重工站，相当于2站路。
当时我的直觉就判断这种现状肯定是不合理的——购买120平米房子，加上税费，金茂湾要花250万，而富源公馆只需要花100万——那好，150万差价花50万买辆豪车，100万用来加油、交隧道费，能用多少年？好像养车加油的费用，存款利息都用不了……
我相信这时候肯定有人说话不过脑，又开始大张旗鼓说什么教育、医疗，在房子差价150万的情况下更扯淡了——我们把车的档次降降，20万（帕萨特或者雅阁不错了），30万给全家买医疗保险，20万用来交隧道费和养车（自己算能用多少年，貌似车报废了还没用完……）80万送孩子上私立甚至出国，够不够？更何况金茂湾附近的学校，在市南区里只能说垫底的存在……
如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。所以我2013年时候很坚定的说，要么市南跌价要么西海岸涨价，总之隧道两边房价必须被拉近或者拉平，彼时买房选市南不选西海岸，要不就是钱多烧包，要不就是脑子进水级别的存在。
但是经历了2016-2018年初的一轮暴涨，情况有点变化。现在金茂湾涨了50%，差不多3万元/平方米多点，富源公馆居然涨了300%还多，达到2.5万元/平方米。这时候情况变了。按照有些人的话说，这叫势能已尽。这话有没有错呢？没有。
这一轮涨过以后，确实是“势能已尽”，目前青岛市房价收入比处于历年一个相对较高的位置，工薪阶层和平民百姓买房已经很困难。
更重要的是，对于富人而言，房价再涨下去，会出现投资房产的收益大于办厂、科研、做生意的收益，按照国家的话说，这叫地产业影响了实体经济。
个把穷人买不起房，在网上天天发帖子盼房价下跌，其实站在国家角度，是不会考虑这种言论的，如果让广大穷人都有房住，那么国家加快建设廉租房、公租房、经济适用房之类足够了，完全不需要限购限贷。。但是，如果实体经济受到冲击，就不那么美妙了……
这就是我们看到的，国家、青岛市政府制定了一轮又一轮的限制政策，房价上涨势头已经得到了有效遏制，炒房已经无利可图。
所以我现在的看法是，除了真的急着入住或者觐见丈母娘，否则，现在出手买房不合时宜。工资没跟上房价，贷款利率上浮，大概率的情况是，现阶段3-5年内投资房产的收益不如把钱放在银行里吃利息或者拿去做生意。
但放长远看，譬如说十年期限，西海岸能不能再翻倍涨呢？答案是：只要国家社会稳定，经济发展，尽管目前“势能已尽”，但经过几年“蓄势”，西海岸房子肯定再翻倍。为什么？
第一：往回看十年、二十年，历史上青岛的房价从来就不是一路不停地一条直线看涨的，而是像心电图一样涨涨停停。某些年基本不涨甚至微跌（如2013-2015年），某些年则是一天一个价打着滚往上翻（如2016年底到2018年初）。
什么时候房子不涨，什么时候房子暴涨，有没有规律可循？很简单，看房价收入比，看青岛市社平工资。
有人怀疑，商品价格应该围绕价值上下波动，为什么房屋这种商品价格只涨不跌，其实考虑通货膨胀，考虑M2以后会发现，并非房价围绕一个值上下波动，而是房价收入比围绕一个值上下波动。限于篇幅数据我不列出了。有心可以去查。青岛的房价收入比，一直是2-4个月社平工资=1平米全市平均房价，也就是房价收入比围绕2.5-2.7个月平均工资=1平米平均房价这个数上下往复波动。20年来没有变过。以后会不会变？我看大概率不会变。
正因为如此，我个人一直否认青岛市房屋存在天量泡沫，崩盘暴跌概率更是很小。
那么现在是不是适合买房呢？就是不考虑限购限贷政策其实也很不合适。青岛市房价收入比，目前是3以上，明显房价处于高位，工资没跟上。未来几年一定是工资上涨幅度，大于房价上涨幅度的。目前青岛市社平工资在6000-7000元/月之间。通过经验，个人估计，在青岛市平均工资达到9000-10000元/月之前，房价大概率不会上涨。也就是说，现在月薪6000看到的房价，和将来月薪9000看到的房价，可能差不多，按这个角度讲，房价收入比，完全可以回到2015年水平，未来3-5年房价实际上会下跌。对于买不起房的人，这是一个很大的利好，就看能不能抓住机会。抓紧努力搬砖赚钱是王道。
但是工资继续涨下去，超过9000元/月以后，如果房价还是现在的水平，那么对于地产商而言肯定哀鸿遍野，破产的破产，跑路的跑路。国家不可能只考虑屌丝能不能买得起房而眼看着房地产商破产——毕竟钢铁、建材、家具、家电之类消费品和房地产的兴衰都有关联，把房地产往死里打压也是百害无一利，这时候国家一定会出台政策，改限购限贷为刺激库存，刺激地产。届时又是一轮暴涨。
第二，有人说，你刚才说了这么一大顿，只是说3-5年内房价应该不会涨，5年后房价可能还会涨，跟西海岸有什么关系，我在哪里买不一样？为什么非要买西海岸？答案很简单，青岛西海岸沿海，是青岛继市南沿海、崂山沿海的第三个“富人区”，目前价格实际上还是低估了。
我们文章一开始举的例子，是2013年用金茂湾对比富源公馆小区，得出结论是西海岸房价彼时被大大低估。但现在金茂湾3.5万元/平方米，富源公馆2.7万元/平方米，都快拉平了，西海岸还被低估吗？
金茂湾和富源公馆这时候的对比已不够典型，我们换个坐标系。比较典型的是浮山后。通过查询安居客今日二手房均价数据，我们查到浮山北麓房子的价格如下：城建青岛印象山5.02万元/平方米，远洋风景 4.47万元/平方米，鲁信长春花园3.97万元/平方米，香山美墅4.91万元/平方米……（价格有波动，仅供参考）也就是说，浮山后的房子档次高一点的差不多4-5万元/平方米。
西海岸我们用最具备“富人区”特质的积米崖和灵山卫对比一下看看: 唐岛金湾4.04万元/平方米，海信积米湾3.53万元/平方米，康大山语海2.91万元/平方米，世贸诺沙湾2.63万元/平方米，万科青岛小镇2.47万元/平方米，保利海上罗兰南区3.54万元/平方米……也就是说，西海岸的房子档次高一点的差不多才3-4万元/平方米。低于3万元/平米的很多。
有人说，这你能看出来啥？这不是说浮山后比西海岸房子贵吗？建议你实地去考察一下。去逛一圈就明白了，前面浮山后的小区，都是高层，基本上户型都是一百来平方，200平方顶天，而后面的小区，不是洋房就是别墅，动辄二三百，甚至三四百平方。周边配套也是，西海岸沿海，五星级酒店、游艇码头、步行公园、各种音乐厅会所众多，而浮山后基本能找到的配套设施是菜市场、健身房、超市等等。两相比较差距其实很明显。
好了，现在回到文章一开始的话题。假设预算足够，要买房，都是大约4万元/平方米的价格，是在浮山后选鲁信长春花园呢，还是在积米崖选唐岛金湾？
我想，如果对这两个小区的了解足够的话，选唐岛金湾几乎是毫不犹豫的——在浮山后买的是楼房，在西海岸买的是别墅啊！
而且就各方面的指标，唐岛金湾都要比鲁信长春花园好太多：论购物，过一条街就是海上嘉年华和新城吾悦广场，隔壁一条街是永旺梦乐城，鲁信长春花园周边并无大型商超；论交通，地铁13号线积米崖站离唐岛金湾不到300米，而鲁信长春花园在可预见的未来不是地铁房，坐地铁需要转公交；论风景，唐岛金湾推开窗户对着大海，海边是摩天轮，而鲁信长春花园推开窗户是一堵大山；论休闲娱乐，一个过了马路就是唐岛湾公园，另一个什么都没有——当然非要说爬浮山当我没说……
当然肯定有些人会balabala什么医疗教育，直接一把打回去——第一，能买得起4万元一平米的房子了，你还在乎教育上的投入？第二，浮山后的初等教育，中小学质量，在青岛市算出名的吗？如果你看不上“双击老铁666区”的教育的话，那你会让孩子和租住在北村、中韩的农民工子弟混在一起读书吗？辩论毕，Over。
如果你觉得唐岛金湾和鲁信长春花园户型存在明显不同，不好比较，那么OK，马路对面海上嘉年华高层，现在不到3万元/平，和4万元/平方米的鲁信长春花园比较，结论基本上是相同的——3万元的海上嘉年华，住起来明显比4万元的鲁信长春花园来得舒服。
在这种情况下，如果对两边的配套设施，发展前景都深入了解以后，我想不出除了“老青岛情怀”以外的不选西海岸的理由。
之前那句话，怎么说的来着？如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。故结论很简单，以浮山后一些小区接近5万元/平方米的房价作为参照物，目前的西海岸依然明显是房价洼地。就长期趋势来看，早晚超过浮山后。
不信，走着瞧。
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我个人建议在任何时候，我们都是在追求生活条件和居住环境的改善，眼下，除了刚需，我觉得有意向购房的人们完全不用去在意房价的走向，而应该更加清醒的认识到一个现实的问题，即房子是用来住的，西海岸的房价涨跌与否，他的优越的自然资源――优质的山海资源，就摆在那里，平缓的海岸线，优质的沙滩（东区的金沙滩和银沙滩，西区的灵山湾城市阳台海水浴场和诺沙湾海滨公园，龙湾海水浴场等等，还有为数众多的可以挖蛤喇的自然沙滩，），丰富的登山游览资源大珠山，小珠山，铁橛山，琅琊台（台后的渔家宴很有特色），吃樱桃的樱皇谷，吃草莓的大场和红石崖，吃蓝莓的张家楼和宝山，塔桥的全羊，吃新鲜海鲜有琅琊和积米崖的渔港，全国有名的达尼画家村…再加上良好的规划，新兴的蓬勃发展的旅游产业，如投资500亿的世界上单体最大的影视基地和36万平米即将在2018.4.28开业的集购物，餐饮，娱乐，影视于一体的万达茂，投资500亿于2018.4月份开始试营业的东北亚最大的会展中心青岛世界博览城，投资220亿的惠普全球大数据基地，投资260亿的清华长庚医院智慧园，投资300亿的华润智慧小镇将建设比万象城更大的万象汇，全球第二亚洲第一投资17亿的占地4095亩的中央公园，长70公里从金沙滩到琅琊台的滨海慢行道（可以骑行，步行，休憩，全部沿海岸线建设的亲海大道），集合海洋大学，中科院大学，哈尔滨工程大学，国防大学，大连海事大学，青岛远洋船员学院，青岛港湾学院等一流高校和高职院校的规划10万人口的大学城……规划5条已经开工两条地铁线（全长70公里建设周期仅用三年的地铁13号线今年10.1即将开通），黄岛连接胶东新国际机场的高速连接线正在加紧建设，建成后从东方影都到胶东新国际机场仅需20-30分钟，比从东岸老市区到机场都快……而且有污染的企业都外迁了，空气也很好，由于历史上交通闭塞的原因，这里的百姓民风相对更加纯朴，友善……曾经当青岛市区的人们争先恐后去乳山银滩买房子的时候，我就不理解，为什么大家不去胶南买啊？那里各方面资源都比乳山好啊！后来我想，可能是因为青黄不接交通不便，让绝大部分市区人没有到过胶南，所以无从知晓，所以都舍近求远跑去乳山，现在隧道，大桥已经把东西两岸连接起来，公交便利，地铁一号线即将于2020年全线开通，西海岸新区的前景咱可以不去想，但是这那里的自然资源和优越环境，真真值得我们拥有，想想看，一线海景，这个资源是有限的，我觉得，自然资源才是真正稀缺的，当西海岸新区各方面外在条件越来越成熟的时候，给自己，给家人去占有一点资源才是选择那里的优先选择，管他涨不涨，八大关栈桥我们如果实现不了，金沙滩，城市阳台，古镇口还是有机会的嘛，青岛市区的父老乡亲们，可不能再近在咫尺视而不见了啊
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黄岛二手房，在峰会前，最严购政策刚出台的那个月，就是4月底至5月初，疯狂跳高一级，比如金沙滩周围二手房，从1万8涨到2万5。但是，从5月至今，几乎没有成交。从房产网上看到，7月份已经开始下降。所以，房价必先降到4月初的水平，再根据政策变化决定方向。
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短期跌，长期微涨。从去年下半年开始暴跌，这个去年下半年买房的都体会的到，去年部分涨到3万，今年跌到2万。目前推盘量太大，房源供给过大，价格会继续下探。青岛整个来说人口吸引力一般，但最近关注头条就会发现，狂卖地。东部主城价格下降以及北部新城的崛起，都在和黄岛抢购房者，市区重点企业北迁均增强了北部李村城阳的热度。在目前形势不明朗的情况下如果首套自住，除非在黄岛上班，一定要买东部过北部。别提什么发展潜力，26公里半径为城市发展瓶颈。在这个距离北京到通州，上海到松江，深圳过宝安。这些城市人口资金聚积力比青岛强太多，到了26公里都乏力。自己从市政府为圆心画26公里看看，西海岸有多少能划进去。所以说长期微涨就不错了。
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西海岸新区尤其老胶南的房价走势，不可只看当下，需要考虑3一5年。请注意近几年胶南基础建设投资，大的投资才会引来更多的外来人，房价自然会随之变化，至于配套设施自然也会跟上的。所以，若属刚需，首付足额且有还贷能力，快买，3、5年限购周期过后即使改善换大也很合适；而投资者，则需考虑购买中等面积，以降低投资风险。但总而言之，从整个青岛大的房地产氛围看，西海岸房产未来3一5年大有可为，切不可因限购限售而丧失良机！愿大家都有利可图。
